PLANES, PROGRAMAS Y PROYECTOS

ESPACIO PÚBLICO, DESARROLLO E INNOVACIÓN

Co-Desarrollo Habitacional APP: Plataforma Digital de Soporte a la Auto-Gestión de Vivienda Asequible (Argentina)

Descripción de la iniciativa

El déficit habitacional en Argentina es un problema socio-económico persistente que afecta a 3,500,000 de hogares, de los cuales el 60% es de tipo cualitativo y se refleja muy contundentemente en la proliferación de 4.416 barrios populares. Estos barrios han sido relevados y registrados en el Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP) de los cuales el 16% son villas miseria, que reproducen esquemas de enclaves y el 84% corresponde a asentamientos informales, producto de la toma organizada de terrenos con alguna forma de demarcación de calles. El 93% de estos barrios no accede a las redes de agua potable y el 98% no accede al servicio de cloacas ni drenajes. El 70% no accede a ninguna forma de energía. Estos barrios acusan los mayores indicadores de problemas de salud pública, acceso a la educación, pobreza y desempleo. Esta situación crítica de infraestructuras se corresponde también con precariedad de las viviendas, erigidas en terrenos fiscales en un 70% de los casos y subestándares en termino de materiales y técnicas constructivas.A pesar de lo inconveniente de vivir en estos barrios, siguen siendo el destino principal elegido por los hogares más vulnerables quienes apelan a información muy rudimentaria. Frecuentemente estos hogares son estafados al adquirir terrenos en lugares inadecuados sin infraestructuras, incurriendo en enormes sobre-costos de construcción y de vida, medibles en términos de energía, transporte, etc. La provincia de Buenos Aires tiene 1783 barrios o el 40% del total del país. El municipio de Luján, por su ubicación estratégica en el borde entre la metrópoli de Buenos Aires y la ruralidad viene sufriendo procesos acelerados de extensión horizontal de su desarrollo urbano a partir del efecto combinado de la proliferación de barrios populares y creación de barrios cerrados para sectores de altos recursos, ambos de baja densidad. Este fenómeno de expansión de la mancha urbana sobre ecosistemas naturales frágiles, con humedales y zonas inundables, y barrios con enormes diferencias sociales, plantea un enorme problema de gobernanza.A pesar del desarrollo tecnológico inédito, en los que existen buscadores de propiedades en venta y en alquiler, las clases populares no disponen de medios para disponer de información confiable donde encontrar alternativas de vivienda asequible en proporción a sus ingresos. Tampoco sus organizaciones disponen de información de mercado que les permita auto-gestionar proyectos inmobiliarios financiados en “el pozo”, como ocurre en el mercado formal en el que se asocian propietarios de terrenos bien ubicados, con desarrolladores inmobiliarios y compradores de vivienda. El acceso deficiente a soluciones habitacionales, produce precariedad por la indefinición en la tenencia legal del suelo, la ausencia de infraestructuras y servicios urbanos y la indefinición respecto a procesos de mejoramiento barrial y vacíos urbanos. Esta falta de opciones para co-producir soluciones habitacionales a medida de las necesidades diversas de la gente termina limitando los esfuerzos del estado nacional, provincial y municipal para financiar y facilitar soluciones de vivienda asequible a escala.La justificación puede incluir ejemplos de soluciones que se probaron anteriormente y por qué no funcionaron, ejemplos de potenciales soluciones innovadoras que no se han probado aún, ejemplos de soluciones innovadoras que han sido exitosos anteriormente o en otras ciudades para resolver retos similares, etc.

Claves de la innovación

El reto de auto-producir vivienda asequible y de calidad demanda información que sirva de sustento a procesos de planificación y diseño de soluciones habitacionales diversas, a medida de las necesidades de un colectivo social muy complejo. En esta idea se alinean políticas públicas en la Argentina, facilitando información conducente a soluciones de vivienda asequible, como RENABAP, PISU y el Plan Nacional de Suelo Urbano. La aplicación de estos programas en el Municipio de Luján, que junto con la Universidad de Buenos Aires ha abordado la integración simultanea de todos sus barrios populares y generación de lotes con servicios a partir de una metodología participativa de planeamiento urbano-habitacional, conocida como la “Brújula”, creando ofertas habitacionales a la medida de sus habitantes. También se trabajó en la formulación de un nuevo código de ordenamiento urbano que introduciendo la dimensión normativa genere la zonificación facilite la generación de suelos asequibles para desarrollar urbanizaciones con vivienda asequibles a través de nuevas líneas de crédito y subsidio a la vivienda (PROCREAR, CASA PROPIA, etc.); promovidas desde el gobierno nacional.Pero a pesar de los avances alcanzados, la escala del problema, en el que la creación de nuevos barrios, especialmente producto de las penurias de los sectores populares añadidas la amenaza de contagios a causa de la pandemia, demandan nuevas soluciones. En esa línea se comenzó a trabajar poniendo a disposición de los vecinos una página de Facebook en la cual se publica periódicamente ofertas habitacionales, iniciativas de proyectos, con la intención que facilite el flujo de información asertiva y estimule la organización vecinal. Pero la realidad demuestra que, a pesar de la alta participación de los vecinos, resultan claramente insuficientes para acompañar los esfuerzos de los propios vecinos individuales u organizados. Estos beneficiarios últimos de políticas públicas continúan sufriendo de escasez de información que los oriente y facilite su organización para decidir el mejor camino al co-desarrollo de nuevas soluciones habitacionales.En los esfuerzos realizados se han identificado soluciones habitacionales potenciales que incluyen, desde lo más simple, generar buscadores de venta, alquiler u otras formas de tenencia para hogares vulnerables, con información suficiente, clara y amigable para decidir, acompañar la auto-construcción en barrios populares por parte de hogares residentes, hasta acciones más complejas de co-creación de nuevos proyectos. La introducción de una plataforma digital que integre información provista colaborativamente por actores claves en los procesos de urbanización como la municipalidad, aportando el catastro de terrenos y zonificación, las empresas de servicios públicos, proveyendo información sobre las redes de infraestructuras y sus planes de expansión; las inmobiliarias y empresas de materiales de construcción, proveyendo información sobre ofertas, calidades y precios; los bancos y grupos financieros y las propias organizaciones sociales funcionando como círculos de ahorro y crédito, plantean una pieza clave en la búsqueda de solución al problema de desinformación y desorganización de los vecinos. Tal plataforma ayudaría a guiar procesos de integración socio-urbana de barrios, densificación de barrios con loteos con todos los servicios donde la introducción de edificios multifamiliares permitiría densificar y generar ofertas de vivienda asequible. También es viable realizar intervenciones en vacíos urbanos, zonas con potencial de desarrollo para las clases populares abandonadas por cambios de uso u obsolescencia; fraccionamientos en loteos o parcelas vacantes que ante cambios de zonificación tiene el potencial de desarrollo inmobiliario que disponiendo del dato, las comunidades podrían aprovechar para crear nuevas ofertas de vivienda asequible.

Alcances y efectos

Los principales efectos de no atender el reto pueden medirse en la proliferación de asentamientos informales y las penurias asociadas a ello sufridas por los vecinos que viven en tales barrios, así como la pérdida de oportunidades de negocios y progreso para el resto de la ciudad y localidades. Por otra parte, de no introducir la innovación propuesta se especula que los programas gubernamentales que se están llevando a cabo actualmente, independientemente de su mayor o menor éxito, terminarán siendo insuficientes para paliar el déficit cuanti y cualitativo. Sobre un total de 97363 personas en 32.524 hogares, 15.530 presentan algún tipo de déficit cualitativo, esto es el 47% de la población viviendo en condiciones subestandard, de los cuales 3.992 se encuentran en estado crítico, el 12% (Atlas ID, Ministerio del Interior de la Nación). Esta enorme problemática afecta indistintamente tanto a hogares desocupados como también ocupados. El registro de la Dirección de Tierras del municipio, muestra que existen al menos unas 5.000 familias que no acceden a una vivienda propia. Además, según RENABAP en Luján existen 13 barrios populares, donde 7252 familias no acceden legalmente a una vivienda digna y a un terreno que puedan pagar con sus ingresos. Actualmente los Barrios Populares del Municipio de Luján se concentra en 8 polígonos que dan cuenta de: (i) 27,099 habitantes en los barrios de entorno inmediato de los barrios ; (ii) 7,252 hogares; (iii) 8,056 viviendas; (iv) 2315 familias en los barrios populares; (v) 156 hectáreas ocupadas por barrios populares (sobre 10,590 has del total de Luján equivalente a 1,5%); (vi) Densidades en barrios populares, el promedio es de 15 familias por hectáreas, siendo el más alto de 22 (Varela) y el más bajo de 4 (Lezica). En los polígonos es de 37 habitantes por hectárea. De los relevamientos realizados a partir de procesos de planeación participativa se obtuvo el dato que en los barrios en promedio, el 19,8% de los vecinos no dispone de ninguna documentación, el 19% vive en una vivienda prestada, el 22,2% dispone de un contrato de alquiler, aproximadamente la mitad escrito y la otra mitad de palabra; un 17,6% cuenta con alguna documentación de boletos de compra-venta.Paradójicamente existen en el mismo municipio 26 barrios privados y clubes de campo registrados, lo cual demuestra el crecimiento de un conflicto socio-ambiental asociado a la convivencia de grupos sociales con enormes diferencias de ingresos y consumos de suelos y recursos naturales notoriamente agua, ocupando ecosistemas vulnerables, como aquellos en la cuenca del río Luján y sus arroyos. Complementariamente, y reflejando la creciente brecha socio-territorial es destacable que solo el 45% de la población acceda a servicios de agua potable corriente y el 46% dispone de servicios de red de cloacas en áreas urbanizadas. Estos datos contrastan con la historia de la ciudad caracterizada por ser un municipio progresista que llevó adelante experiencias muy exitosas de creación de parques industriales pujantes y competitivos que generaron empleo que permitió financiar vivienda y urbanizaciones de alta calidad para sectores trabajadores. También fue el municipio destino de inversiones en transporte que permitió su conectividad a través de una excelente infraestructura vial con autopistas y un sistema ferroviario que dio una enorme pujanza no solo a la ciudad de Lujan, sino también a sus localidades que contaban con estaciones. No atender el desafío del déficit habitacional y proliferación de barrios populares tiene la consecuencia peligrosa de bloquear las posibilidades de desarrollo de la ciudad cabecera y sus localidades incurriendo en un circulo vicioso de mayor pobreza y marginalidad.

Estrategia multiactoral

La cuestión del déficit habitacional recurrente es objeto de políticas públicas que plantean en forma complementaria la atención del déficit cuantitativo, construyendo nuevas viviendas con subsidios públicos y estimulando a través de diversos incentivos que el sector privado también construya vivienda asequibles y la atención del déficit cualitativo a través del programa de inclusión socio-urbana, mejoramiento de barrios y subsidios para la mejora de la vivienda deficitaria individual. Pero más allá de estos importantes esfuerzos gubernamentales, la sociedad civil y los vecinos de los barrios populares se auto-organizan para paliar ambas formas de déficit, desarrollando análisis y propuestas a través de cooperativas de vivienda y de organizaciones sociales. En el proyecto propuesto el reto urbano específico de la generación de información relevante para la co-producción de soluciones habitacionales ha sido identificado por el Municipio de Luján trabajando conjuntamente con la Universidad de Buenos Aires, desarrollando ejercicios de planeación participativa bajo la metodología de la “Brújula”. Los mismos están diseñados para una indagación profunda de la percepción de los vecinos respecto a sus problemas urbanos y habitacionales y sus mejores formas de solución. En Luján particularmente, los vecinos han manifestado recurrentemente sus necesidades de diversa índole, tanto en ejercicios presenciales como a través de un auto-censo que ha permitido caracterizar áreas prioritarias de apoyo municipal a sus esfuerzos por procurarse un terreno donde llevar a cabo un proceso de auto-construcción, como asimismo estímulos a la auto-organización comunitaria para desarrollar soluciones habitacionales a escala de los problemas y en función de sus necesidades socio-culturales específicas como espacios de trabajo, apertura de comercios y acopio de materiales dada las características laborales de los residentes, También instancias deliberativas que la metodología define como “participan” han permitido validar las prioridades y requerimientos de los vecinos, recibidos en forma individual y colectiva, entre ellos y con respecto a las autoridades municipales.A partir del trabajo en la formulación del código de ordenamiento urbano (COU) del municipio con un foco en la integración socio-urbana y generación de soluciones habitacionales asequibles, se amplió el universo de actores respecto a los vecinos de barrios populares iniciales, para incluir también desarrolladores inmobiliarios, empresas de servicios públicos, inversores, etc. El trabajo colaborativo en talleres comunitarios destinados a definir los proyectos de inclusión socio-urbana y hábitat demostraron la necesidad de contar con mecanismos eficientes y eficaces para atender las propuestas de auto-construcción de los vecinos. La irrupción de la pandemia y la imposibilidad de continuar encuentros presenciales, aceleró la utilización de distintas plataformas digitales existentes, tal como la desarrollada por la Fundación Horus, en soporte del RENABAP. En dicho contexto de emergencia, las plataformas digitales posibilitaron la discusión, consenso y acuerdos respecto a decisiones claves de gestión de proyectos habitacionales en curso. El proyecto planteado surge en buena medida como producto de dichas experiencias previas, surgido del acuerdo logrado entre el Municipio, el grupo de investigación de la Universidad de Buenos Aires, la ONG Microenergía que trabaja con distintas asociaciones comunitarias de los barrios de Luján y la Fundación Horus, encargada del desarrollo de plataformas tecnológicas para la planeación del desarrollo s La hipótesis central sostenida por el proyecto plantea que la alineación de intereses público, privado y comunitario a partir del compartir información en una plataforma digital facilitará el desarrollo de soluciones habitacionales a medida de las necesidades de los vecinos, construyendo confianza entre los distintos actores. Esta hipótesis se relaciona también con el paradigma de políticas de estado fundamentadas en consensos multi-actorales que permiten soluciones habitacionales superadores, tanto en términos cualitativos, barrios auto-construidos mejorados a partir de procesos de diseño y planificación de obras mejor estructurados; como cuantitativos oferta de viviendas más adecuadas y asequibles para sectores sociales más diversos. La potencialidad de replicabilidad de estas soluciones puede ilustrarse a partir de la experiencia de la cooperativa de vivienda de Luján, COVILU, desde su creación en 1988 construyó 850 soluciones habitacionales de lotes con servicios y una vivienda de 60 m2 que resolvió el problema a partir del cambio de normativa de terrenos rurales a urbanos y el ahorro de las familias que pagaron sus viviendas en créditos de 120 cuotas (10 años). Esta solución creativa resulta limitada a sectores de clase media ante el crecimiento de los barrios populares y barrios cerrados con su consecuente aumento en el precio de los terrenos. Para escalar soluciones habitacionales de este tipo se plantea la introducción de la tipología multifamiliar en lotes con servicios completos, introducido en la versión del código de ordenamiento urbano (COU) por parte del grupo promotor del presente proyecto. Esta solución de densificación de las zonas de baja densidad con infraestructuras para materializarse requiere de un trabajo complejo de articulación de actores públicos y privados, sobre todo desarrolladores inmobiliarios, que entendiendo la búsqueda de promoción de viviendas asequible reguladas por el gobierno local, apuesten a invertir en este tipo de solución, requiriendo transparencia en la información y confianza.

Proceso de experimentación

El proceso de experimentación propuesto se basa en tres instancias: 1) Convocatoria a actores sociales e instituciones para subscribir un acuerdo de trabajo colaborativo en una plataforma digital con las características descriptas en el proyecto. Este trabajo ya ha sido parcialmente realizado en los ejercicios de planeación participativa presentado en párrafos anteriores y se encuentra en proceso actualmente a partir del trabajo de publicación del código de ordenamiento urbano que la universidad de Buenos Aires ha realizado contratado por el Municipio de Lujan . 2) Desarrollo de plataforma tecnológica que integre la información provista por los distintos actores-instituciones y realice un piloto que pueda probar con los vecinos de los 8 barrios de lujan participantes en los proyectos de mejoramiento habitacional y la página de Facebook habilitada para difundir los resultados del nuevo código de ordenamiento urbano y los datos ya disponibles del RENABAP. Esta etapa se prevé que realice una estandarización de programas informáticos que permita plantear un piloto de la plataforma de ofertas y demandas habitacionales, integrando datos de programas gubernamentales e inmobiliarios, de suelos, de zonificación urbana e infraestructuras, provistas por empresas de servicios públicos y datos de organizaciones sociales representativa de los vecinos. 3) Testeo de la plataforma con grupos pilotos de vecinos que se servirá de ajuste, extendiendo progresivamente su cobertura a todos los ciudadanos residentes en el territorio municipal. En función del cumplimiento de estos tres pasos está previsto evaluar su factibilidad para ser replicado en otros municipios a partir de los servicios de consultoría en temas de vivienda y planificación urbana a municipios que desarrolla la Universidad de Buenos Aires.

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